Vos droits – Devenir propriétaire par la prise de possession d’une terre est-ce possible ?

    lundi 19 octobre 2015

    La prescription immobilière est l’un des fondements de la preuve du droit de la propriété.

    L’usucapion peut permettre de priver le propriétaire légitime de son droit s’il s’en désintéresse pendant une certaine période ; la préférence sera alors donnée à celui qui se comporte comme un véritable propriétaire.
    La possession peut donc aller à l’encontre d’un titre de propriété régulièrement transcrit à la Conservation des hypothèques. Ainsi une possession prolongée de 30 ans pourra constituer une preuve de la propriété, le délai pouvant être réduit à 10 ou 20 ans si le possesseur est détenteur d’un juste titre et s’il était de bonne foi. La possession peut être prouvée par tous les moyens : par exemple par le témoignage de personnes âgées, qui ont gardé le souvenir de la possession du terrain depuis longtemps par le demandeur qui invoque l’usucapion, ou par ses auteurs. Les actes de possession doivent être des actes matériels, tels que l’exploitation d’une terre ou l’habitation d’une maison.
    Ce que dit l’article 2229 ancien du code civil (devenu l’article 2261) “Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.” `
    Une possession paisible suppose qu’elle soit acquise sans violence. Du côté du propriétaire qui possède un titre de propriété, Il est possible d’éviter la prescription d’une terre en signant, par exemple, un bail avec l’occupant. Certains biens ne peuvent pas faire l’objet d’une prescription, comme une servitude de passage car il s’agit d’une servitude dite discontinue. Ainsi, une servitude de passage ne peut s’acquérir que par titre. Par ailleurs, la prescription ne court pas ou est suspendue entre époux ou à l’encontre de mineurs notamment. S’agissant d’une action en matière foncière, la commission de conciliation obligatoire en matière foncière est compétente (Cf. le site de la Direction des Affaires foncières sous documents et formulaires à télécharger : http://www.daf.pf/). La prescription est de la compétence de la Polynésie française, c’est pourquoi la loi du 17 juin 2008, portant réforme de la prescription en matière civile, a exclu de son champ d’application notre collectivité d’outre-mer à l’exception de l’article 25 IV. Ainsi, pour avoir accès aux textes applicables, nous devons rechercher sur le site de la diffusion du droit “Légifrance” la version du code civil applicable antérieurement à la loi de 2008. La notion de prescription dans la législation tahitienne. “La loi tahitienne du 30 novembre 1855, en son titre V, concerne les jugements des affaires des terres. Outre des détails d’ordre procédural, elle indique aux juges comment régler au fond ces différends : en se basant, soit sur la généalogie, soit sur la possession, soit en procédant au partage entre les plaideurs descendant d’un même ancêtre. Dans ce texte, à propos de la possession, apparaît le mot aitau : littéralement “manger par le temps” ; notion qui correspond à ce qu’on appelle en droit français la prescription acquisitive, et par où l’on voit qu’elle est passée dans l’usage local dès avant l’introduction du code civil” par René Calinaud, conseiller honoraire à la cour d’appel de Papeete dans Histoire du droit foncier 2006.

    Catherine Chodzko, titulaire du diplôme de notaire, ancien éditeur assistant LexisNexis, membre fondateur de l’Association de juristes en Polynésie française (AJPF), est attachée d’enseignement à l’ISEPP, formatrice en droit privé.

    Questions à Catherine Vannier, membre de l’AJPF, depuis 10 ans, auteur de l’article “la prescription immobilière” paru dans le guide  pratique “affaires de terre” aux éditions Univers Polynésiens dont elle est co-directeur de publication. Mme Vannier est magistrat depuis plusieurs années en Polynésie française et elle est membre du syndicat de la magistrature.

    Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier d’une prescription trentenaire ?
    Les conditions sont définies par l’article 2229 ancien du code civil. Pour être déclaré propriétaire par prescription trentenaire, il est nécessaire d’occuper l’immeuble pendant trente ans. La possession de l’immeuble doit être continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. La possession doit être continue, c’est-à-dire qu’il doit y avoir une succession d’actes accomplis à des intervalles réguliers et assez brefs, comme le ferait un propriétaire normalement diligent.
    La possession ne doit pas être interrompue. Ainsi, lorsque le possesseur est privé pendant plus d’un an de la jouissance de la chose par l’ancien propriétaire, par un tiers, ou lorsque lui-même abandonne volontairement la possession, celle-ci est interrompue. Si le possesseur en reprend la possession, c’est une nouvelle possession qui naît, totalement distincte de la précédente.
    La possession doit être paisible. Il ne doit pas y avoir de faits de violence ou de menaces pour s’installer ou pour se maintenir dans les lieux. La possession doit être publique. Le possesseur doit agir à la vue de tous, sans s’être caché.
    La possession doit être non équivoque. Les actes du possesseur doivent révéler sans ambiguïté son intention de se conduire en propriétaire, de posséder pour son propre compte, sans faire naître de doute chez les tiers.

    Un indivisaire peut-il accomplir des actes de possession non équivoques ?
    Les actes de possession d’un indivisaire sont, en principe, équivoques. L’indivisaire accomplit des actes de possession en raison de sa qualité d’indivisaire. Cependant, la jurisprudence a pu reconnaître qu’un indivisaire a accompli des actes de possession non équivoques à l’égard des autres indivisaires lorsque ceux-ci expriment l’intention manifeste du coindivisaire de se comporter comme le seul et unique propriétaire du bien indivis et dont il établit avoir la possession exclusive. Cette possession suppose l’existence d’actes agressifs par rapport aux autres indivisaires et incompatibles avec la simple qualité de propriétaire. Les juges disposent en la matière d’un pouvoir souverain d’appréciation.
    La possession doit être à titre de propriétaire. Les actes de possession doivent traduire la volonté du possesseur de se comporter comme un propriétaire. Ces actes doivent être distingués des actes de pure faculté et de simple tolérance, les juges disposant d’un pouvoir souverain d’appréciation pour les qualifier.

    Quelles sont les conditions pour demander une prescription abrégée de 10 ans ?
    La prescription abrégée est prévue par les articles 2264 anciens et suivants du code civil. Elle permet aux possesseurs qui remplissent les conditions de l’article 2229 du code civil de voir écourter la durée de leur possession. Outre les conditions de l’article 2229 ancien du code civil, le possesseur doit être de bonne foi et doit disposer d’un juste titre.
    La durée de la possession est ramenée à 10 ou 20 ans.
    Le possesseur doit avoir un juste titre. Le juste titre est un acte translatif de propriété privé de son efficacité car n’émanant pas du véritable propriétaire. L’acte doit être translatif et non déclaratif. L’acte peut être par exemple une vente, une donation, un échange. Il ne peut être un partage, acte déclaratif.
    L’acquéreur doit être de bonne foi. Il doit en effet avoir la conviction que celui qui lui a transmis l’immeuble en est le véritable propriétaire. Il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l’acquisition.
    La durée de la possession est de dix ans lorsque le véritable propriétaire de l’immeuble réside dans le ressort de la cour d’appel du lieu de l’immeuble. Elle est de vingt ans lorsqu’il réside en dehors de la cour d’appel du lieu de l’immeuble.

    Peut-on demander une prescription immobilière sur une terre en friche ?
    La prescription immobilière suppose par définition, une possession. Lorsqu’une terre est en friche, ou laissée dans la brousse, personne ne l’occupe. Dès lors, il paraît difficile de démontrer que quelqu’un accomplit des actes de possession, indispensable à une prescription immobilière.

    Quelle est la valeur d’un acte de notoriété prescriptive reçu par un notaire ?
    Aujourd’hui, les notaires n’établissent plus de notoriété prescriptive. Cependant, il est vrai que par le passé, ces actes ont existé. Ils ont par ailleurs pu être transcrits. Ces actes ne démontrent en général aucun acte de possession. Les notaires se contentaient d’entendre deux témoins qui affirmaient que telle personne occupe un immeuble dans les conditions de l’article 2229 du code civil. La jurisprudence est constante, ces actes ne démontrent pas une possession utile dans les conditions du code civil. Il est donc nécessaire qu’un jugement constate, après enquête, les faits de possession.
    Il existe une réelle difficulté lorsque, à la suite de cette notoriété prescriptive, un acte de vente est passé. L’acquéreur dispose d’un juste titre, il est de bonne foi. Il pourra se prévaloir de la prescription abrégée.

    Comment empêcher la prescription acquisitive d’une terre ?
    Afin d’éviter qu’un occupant puisse se prévaloir de la prescription acquisitive, le propriétaire doit agir avant le délai de trente ans.
    Avant ce délai, il peut demander à l’occupant de signer un bail. L’occupant devient locataire du bien et ne pourra accomplir des actes à titre de propriétaire. Le propriétaire peut encore saisir le tribunal aux fins d’expulsion de l’occupant. Cette requête interrompt la prescription.

    mamie 2015-10-19 19:07:00
    C'est bien pour mieux comprendre le droit
    Oti 2015-10-19 18:41:00
    Le meilleur moyen d'encourager les squatteurs.. On marche sur la tête ici comme partout dans le monde...
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