Vos droits – Le congé par le bailleur à l’échéance du bail

    mardi 2 février 2016

    Votre propriétaire souhaite reprendre son logement : quelles sont les conditions ? Êtes-vous privilégié en cas de vente
    de votre logement ? Si votre bailleur refuse le renouvellement du bail, le congé est limité à l’un des motifs légaux et doit être justifié, sous peine de nullité, par une décision soit de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (article LP 18 de la loi du Pays de 2012 portant sur les baux à usage d’habitation). Le propriétaire peut donc reprendre le bien soit pour y habiter ou y faire vivre un proche énuméré limitativement par la loi. Le bailleur peut également donner congé pour vendre, ce qui ouvrira un délai pendant lequel le locataire aura un droit de préférence pour acquérir le logement. Quant au congé pour motif légitime et sérieux, il permet au bailleur de refuser un renouvellement de bail soit pour inexécution des obligations légales soit pour reprise pour effectuer des travaux.
    Reprise pour habiter. – Si le bailleur reprend le logement pour y loger un proche, le bénéficiaire doit être : son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire depuis au moins 1 an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. La lettre du congé doit mentionner le motif et les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise.
    La vente de votre logement par votre bailleur. La vente ne met pas fin par elle-même à la location, car le bien peut être vendu occupé. Le bail est en effet opposable à tout acquéreur et va se poursuivre, il y aura continuation.
    Cependant votre bailleur peut choisir de vous donner congé, à l’échéance du bail, pour vendre le logement vide. Dans ce cas vous serez prioritaire pour acheter votre logement. En effet l’article LP 21 de la loi du Pays de 2012 portant sur les baux à usage d’habitation meublée et non meublée ouvre un droit de préemption au profit du locataire. C’est le congé qui va constituer l’essentiel de la procédure. Ainsi, à la fin du bail vous pouvez recevoir un congé pour vendre qui déclenchera l’expiration du bail et vaudra offre de vente au locataire. Le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le locataire aura un délai de réflexion de deux mois, au cours de cette période le locataire peut accepter l’offre de vente aux conditions indiquées dans le congé ou bien renoncer à l’offre. Si le locataire n’accepte pas l’offre de vente il devra quitter les lieux à la fin du préavis. Par ailleurs si votre bailleur devait vendre le bien à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, le notaire doit vous notifier les nouvelles conditions et prix, sous peine de nullité. Cette nouvelle notification vaudra offre de vente pendant une durée d’un mois.
    Le locataire est privé du droit de préemption si la vente est projetée entre parents jusqu’au quatrième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis.
    Protection du locataire âgé. Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIG, en l’absence d’offre de logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités à une distance raisonnable sur la même île (article LP 22). La délivrance du congé se traduit par une obligation d’offrir une possibilité de relogement. Le preneur ne pourra pas bénéficier de cette disposition si le bailleur a plus de 60 ans ou si ses ressources sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIG. Le renouvellement du bail ne peut être refusé que par le bailleur lui-même ou par son mandataire.

    Rubrique réalisée par Catherine Chodzko, titulaire du diplôme de notaire, ancien éditeur assistant LexisNexis, membre fondateur de l’Association de juristes en Polynésie française (AJPF), est attachée d’enseignement à l’ISEPP, formatrice en droit privé.

    Infos pratiques

    Le texte de la loi de Pays du 10/12/2012 relative aux baux d’habitation est accessible et expliqué sur le site internet des affaires économiques www.dgae.gov.pf dans le portail consommateur, à la rubrique “Logement immobilier” – location d’habitation. Il en va de même pour l’arrêté du Conseil des ministres fixant les modalités de révision des loyers.

    Si vous ne disposez pas de liaison internet, vous pouvez téléphoner à la cellule d’accueil des consommateurs de la DGAE (Tel. : 40 50 97 97), lui écrire (BP 82, 98713 Papeete) ou vous rendre à ses bureaux à Fare Ute, Papeete où toutes les informations utiles vous seront données gracieusement.

    Hina VAITOARE, chef de la cellule “accueil consommateurs” de la Direction générale des affaires économiques

    Quelles sont les conditions que doit respecter le propriétaire pour donner congé à son locataire à l’échéance du bail ?
    Les conditions de forme et de délai que doit respecter le propriétaire pour donner congé à son locataire sont fixées par l’article 18 de la loi du pays n° 2012-26 du 10 décembre 2012.
    Tout d’abord, le propriétaire doit vérifier si son contrat de location est reconduit tacitement ou renouvelé au terme du bail.
    Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de l’article 18 de la loi du Pays, le contrat de location, parvenu à son terme est soit reconduit, soit renouvelé.
    En cas de reconduction tacite, le contrat de location est reconduit dans les mêmes termes, pour une durée égale à celle conclue précédemment.
    En cas de renouvellement, la durée du contrat est renouvelée pour au moins un an ou pour au moins trois ans selon la durée initiale du contrat. Le renouvellement doit également respecter les conditions de l’article 18 de la loi du Pays. Il est l’occasion pour les parties de modifier certaines clauses du contrat. Le bailleur peut par exemple modifier le montant du loyer et, dans ce cas, l’augmentation doit respecter les conditions fixées par l’arrêté du Conseil des ministres relatif aux révisions des loyers.
    Il faut rappeler que lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée de location peut être réduite à 9 mois et dans ce cas, la clause de reconduction tacite ou de renouvellement n’est pas applicable.
    Ensuite, l’article 18 dispose que, lorsque le propriétaire donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié :
    – soit par sa décision de reprendre le logement,
    – soit par sa décision de le vendre,
    – soit par un motif légitime et sérieux (ex : inexécution par le locataire de l’une de ses obligations, troubles de voisinage par le locataire, reconstruction ou modification de l’immeuble…).
    Le congé donné par le propriétaire doit indiquer le motif allégué, sous peine de nullité.
    En cas de reprise, le propriétaire doit également indiquer les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise. Ce dernier ne peut être que le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin.
    Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier.

    Quel est le délai de préavis du bailleur ?
    Le bailleur doit respecter un délai de préavis de 2 mois lorsqu’il s’agit d’un bail d’un an, ou de 6 mois lorsqu’il s’agit d’un bail supérieur à un an. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception par le locataire de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.
    Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux.
    À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

    Le locataire peut-il contester le motif de reprise pour habiter de son bailleur?
    Le locataire ne peut pas contester le motif de reprise pour habiter de son bailleur lorsque les règles de forme et de délais relatifs au congé ont bien été respectées par ce dernier.     
    Par contre, le bailleur ou le bénéficiaire du droit de reprise devra, dans un délai maximum de deux mois, à compter de l’évacuation des locaux, les occuper lui-même pendant une durée minimum de deux ans.
    Le bailleur qui n’aura pas satisfait à ces obligations, sera tenu, envers les occupants évincés, au paiement pour privation injustifiée de jouissance, d’une indemnité qui ne pourra être inférieure au montant de six mois de loyer.

    À la fin du bail quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?
    Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois à compter de la restitution des clés par le locataire.
    En sont déduites, le cas échéant, les sommes restant dues au bailleur et les sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire (ex : charges récupérables, entretiens et réparations non faites par le locataire et mentionnés dans l’état des lieux de sortie signé des 2 parties), sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
    À défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

     

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